2019「網內互打宅」浴血戰!房市陷三大「死亡交叉」

2019-01-31

房價什麼時候才會跌到有感?當「釋出量」與「房價」出現「死亡交叉」,2019年起,可能有機會成為台灣房市的「賠售元年」,從小學課本裡,最基本的「供需原則」來解釋,這個問題就可以迎刃而解!以2018年上半年為例,台北市、新北市、桃園和新竹地區,推案量約一萬戶,但單季平均銷售率只有12%至14%。換句話說,有高達八千多戶的物件賣不出去,瘋狂「種房子」的建商,不只陷入養蚊子危機,當「釋出量」與連動下跌的「房價」死亡交叉後,這些爆量物件的價格就會開始「網內互打」,墜入房市下一波死亡陷阱! 死亡交叉一:建商狂「種房子」2020年等著撿「賠售宅」 2018上半年,還只是冰山一角,去年1到10月,全台建照核發了9.9萬戶,這是十年以來的第三高,比2017年成長37%,這些都是開工中的新建案!建商信心過度的結果,等到2020年至2021年交屋後,這些大量釋出的物件噴量齊出,對市場勢必造成衝擊,就算預售時先賣掉了五成,剩下五成的餘屋,碰到2020年選舉年前後,買氣只會雪上加霜,屆時,釋出量攀升,房價隨之下滑,「量增」與「價跌」的「黃金交叉點」,就落在2020前後,兩線交疊後,房價恐怕就此一瀉千里。 回歸實際房市,想趁機撿這類「賠售宅」?當然機不可失!不妨從2018年上半年的使用執照數據一窺端倪,其中,光是新北市就佔了約全國的四分之一,建商選擇大膽重兵佈署新北,2020後想要撿便宜,可以從新莊、三重或是淡水新市鎮等推案量過大的重劃區下手,必有斬獲。當舊房未出,新房又來,這些重大推案區百花齊放,新舊建案勢必產生互相擠壓的效應,一但賣壓加重,只能削價求售,少賠出場,等著坐收漁翁之利的購屋族,自然可以趁他病要他命,笑撿這類建商們自作孽的「網內互打宅」。 死亡交叉二:「寬限期」無俚頭展延!2019底「違約宅」斷頭價可期 等不到2020?沒關係,2019應該會先有一批垂死掙扎的房市死士!從數字來看,2018年底,有5429億的房貸寬限期金額即將到期,這可不是個小數目,這批必須本息攤還的房貸戶,原本即將在2018年底,就要變成房市斷頭炸彈,掀起滔天巨浪,但八大官股行庫殺出成程咬金,祭出寬限期展延方案,讓他們可以再撐一到兩年,但,越晚開始繳本金,本利攤還的數字只會越疊越高,之前繳不起的,給再多寬限期,也只是延後死期罷了。 根據統計,這類「寬限宅」,大約佔市場上房貸戶的三成,約莫是5.5萬戶,裏頭如果有一半撐不住了,市場上就有兩萬多戶的斷頭物件釋出,其實,不少熟知內情的房仲都知道,這類「違約宅」,多集中在空屋量相對較高的新北市跟桃園市,有銀行房貸承作人員私下透露,2019年底,就會有先三成以上,可能搶先到期,這個只剪了一半引信的「違約宅」炸彈,屆時非爆不可,同樣會成為市場上互相競爭的降價物件! 死亡交叉三:「人口紅利」走入歷史2026年後空屋潮來襲 2019 起連續兩個房市交叉,只是起點,2026之後,「老年人口數」與「房價」將面臨下一波交叉陷阱。2015台灣的人口紅利站上最高點,勞動人口從最高1737萬人為起點,開始一路下滑,2017年起,出生人口數最後一次少於20萬人,2022年,老年人口突破400萬人大關,2026後,台灣更直接進入老年化社會,不只衝擊整體競爭力,在建商瘋狂「種房子」的幾年後,面臨消費主力的青壯人口減少,買房客源隨之下滑,房價還撐得住嗎? 從日本的人口老化的經驗裡,可以預知答案!1999年之前,日本也曾經有房市榮景,投資獲利的風潮,不輸台灣幾年前的多頭榮景,但在1999年後,日本的房市泡沫,隨著人口老化瞬間被戳破,嚴重的老齡化,造成人口撫養比大幅上升,又碰上經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策,房價持續下跌20年,跌幅甚至高達七成之多,也就是原價1000萬只剩下300萬,台灣呢?殷鑑不遠! 從房市「釋出量」,與「人口數」、「寬限期」等數字的死亡交叉情況,可以預見從2019年起,台灣房市「網內互打」的浴血廝殺戰,已然蓄勢待發,房市無俚頭推案的背後,暗藏的不只是建商的斷頭危機,只要能眼明手快,精確抓準房價反轉交叉點,更是買屋族的翻身轉機!

原文網址: 2019「網內互打宅」浴血戰!房市陷三大「死亡交叉」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396218738