容積獎勵滿天飛 土地成交價格已失真

2018-11-05

從去年以來,台北市土地交易創新高單價的消息頻仍;市中心土地創新高價也就算了,就連文山區土地成交單價竟超過5百萬,真讓人感到不可思議。 

北市土地價格頻創新高,究竟是房市多頭的先兆?還是建商瘋了?住展房屋網企研室認為,出高價買地的建商並沒有瘋,土地頻創高價也不是房市多頭的預兆,會出現如此情況,一來是低利環境、資金寬鬆,二來則是政府各項容積獎勵所造成的結果。 

近兩年來建商積極出高價獵地,其實不只侷限台北市,全台其他縣市也有類似狀況,例如新北市、高雄市,都有土地成交單價或標售價格創新高的案例。 

住展房屋網企研室分析,全國多個縣市均傳土地單價創新高,其中一個關鍵因素就是「容積獎勵」。如果計入容積獎勵之後,光看土地成交單價,意義已經不大,「容積單價」才是關鍵所在。在諸多土地成交案例當中,雖然成交單價創新高,但換算成容積單價後,其實就沒那麼驚人了。 

住展房屋網企研室指出,由於「危老條例」裡規定,危老建築可以整合鄰地,惟鄰地面積不得超過總面積二分之一,鄰地同樣可以獲得容積獎勵。雖然北市給的鄰地容獎額度比其他縣市少,但還是幫助不小。 

再來,以新北市新店央北重劃區為例,土地標售價格高漲,容積獎勵肯定是主因之一。由於央北重劃區有「大面積開發容積獎勵」,最高為「超過5,000平方公尺的土地,可增加15%容積率」。如此誘因,當然會吸引建商砸錢獵地;雖然每坪標脫價格上揚,但換算容積單價後,成本反而更低。 

另外,又如高雄市的「高雄厝」獎勵,容積送得更大方,像景觀陽台、通用設計的浴廁、交誼廳,又或者像立體綠化、太陽光電、雨水貯集等構造物,全都能免計容積。雖然免計容積需繳納代金,但容積單價大幅降低,對建商而言仍舊很划算。由於容積獎勵送得多,所以高雄土地成交價格居高不下。 

總的來說,在「容積獎勵滿天飛」的時代,現在土地成交單價參考意義已沒有過去那麼重要,容積單價才是取得成本的唯一關鍵。不管現在或未來,土地成交價格創新高,並不見得是房市好轉的訊號,必需精算容積單價才會更貼近實情。