【優先購買權】什麼情況之下可以行使優先購買權?又要如何行使?

2018-06-27

ㄧ、優先購買權之立法目的

在財產交易過程中,如果有多數的人對於交易標的物都有取得的意願時,當然出賣人可以自由決定要賣給誰,但有時候賦予特定類型的人擁有優先購買的權利,將更能夠促進土地資源的有效利用。因為這些優先購買權人通常都是已經佔有使用交易標的物之人,如耕地承租人;或對交易標的物已享有部分資源,如共有人。讓這些人可主張優先購買權,是因為他們本來就已經在利用交易標的物,讓他們取得後繼續利用,可使交易標的物發揮更大之利用價值,這比起將交易標的物讓其他第三人取得,更能夠使土地資源能有效利用,因此這個制度是在使享有優先權之人得以在該交易標的物讓與前,有先行取得之機會。

二、類型

(一)共有人之優先購買權

形成共有的原因,可能是因為當事人間的合意、可能是基於法律之規定,也可能是基於習慣者,而共有人間通常存有一定之身分關聯,如合夥人、繼承人、宗族等。共有人對共有物之權利行使,會比單獨所有有較多的限制,事實上也因為人多難以達成共識,因此共有基本上是不利於土地的利用的。

為達到減少共有人人數,簡化共有物之使用關係,土地法第 34 條之 1就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權、或典權等,採取多數決,並賦予共有人優先購買權。

土地法第34條之1第1項所謂之處分,是指法律上及事實上之處分,其不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割另外於執行拍賣共有土地時,共有人自亦有依同樣條件優先承購之權

(二)耕地承租人之優先購買權

承租人耕作期間,因為土地非其所有,承租人不願投入大量資金整地、設置農業設施等,而對土地所有權人而言,土地非其所使用,亦無誘因投資改良土地,造成不經濟之現象。因此,賦予承租人於租賃期間,土地所有權人出賣土地時,得以優先購買,可使實際從事耕作之承租人願長期投資,降低所有權人變動而產生之風險,免除辛勤投下之勞力資本無法回收,節省向耕地購買者再行購買之交易成本,為深具經濟效率之制度設計。民法第460條之1第1項及土地法第107條第1項均規定出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權,係為使土地之所有與利用合一,直接扶植自耕農所為之立法,並可達到所有權完整,法律關係單純化。

(三)重劃地之優先購買權

重劃後之農地,地形較為方正,面積大小相當,水路設施規劃完善,適合機械耕作需求。且為使耕地經營面積得以擴大,重劃區內之地主於移轉所有權時,農地重劃條例第5條即規定得主張優先購買之次序為,出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人及毗連耕地之現耕所有權人

三、優先購買權之法律性質

先買權人於該不動產出賣第三人時,有權向不動產所有人以意思表示,使其負有移轉其不動產於自己,而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務,此為形成權之一種。

四、優先購買權之類型與效力

優先購買權之類型,可分為債權之優先購買權與物權之優先購買權。債權之優先購買權,是指效力僅及於當事人間,而物權之優先購買權,不僅於當事人之間可以主張,並及於第三人

債權之優先購買權,於出賣人將買賣標的物移轉予第三人,並完成登記時,即為消滅,權利人僅能請求損害賠償,不能對買受人主張買賣契約無效,請求塗銷登記物權之優先購買權,則不因買受人已完成移轉登記而影響其效力,權利人仍得主張,出賣人與買受人間之物權移轉行為,對其不生效力

共有人之優先購買權為債權性質的優先購買權耕地承租人之優先購買權及重劃地之優先購買權,則為物權性質的優先購買權。

五、優先購買權之發生與行使

大法官釋字第124號解釋認為耕地承租人之優先購買權,是於耕地出賣或出典時始行發生,且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人後,始得表示承受或放棄承受。因此,最高法院多數見解均認為,優先購買權之行使,須以出賣人有效出賣其不動產與第三人為基礎,倘無出賣行為,即無所謂優先購買權存在,優先購買權即尚未發生。即優先購買權係以有效買賣為基礎,倘標的物為贈與、交換、出於通謀虛偽意思表示等,優先購買權亦無從發生。

優先購買權人受通知後,不於法定之期間行使,其優先購買權即為消滅,此為法律所賦予之效果,故其並不負確答之義務。優先購買權人行使權利期間,其中耕地承租人之優先購買權,準用土地法第104條第2項之結果,是於接到出賣人通知後10日內表示。共有人之優先購買權,雖無行使期間之規定,然執行要點第10點第2款,準用土地法第104條第2項,則同為10日,司法實務見解亦同。因農地重劃條例第5條各款,均未規定行使期間,學者有認前開執行要點之規定,似可比照辦理。此10日為法定期間,不容出賣人以任何理由減予以減縮

民法第426條之2規定,無論出賣人之通知,或優先購買權人之承買答覆,均應採書面,立法者應有意以較為嚴謹之方式,杜絕紛爭之產生。出賣人之通知義務,非僅止於出賣事實之告知,尚應包含出賣之所有條件,舉凡買賣標的、價金、付款、瑕疵擔保等。權利人放棄優先購買權,亦必須知悉買賣條件後,始能為之。倘其僅知出賣之事實,不知買賣之條件,尚難僅因其未行使優先購買權,而指摘其嗣後行使,係權利濫用或有違誠信原則。

所謂同樣條件,是指出賣人與買受人所訂買賣之相同條件。優先購買權所指之同樣條件,係指絕對條件而言。倘要求變更絕對條件,應視為放棄優先購買權。故應認為出賣人與買受人間之訂約條件,優先購買權人僅有接受與否之選擇,無協商之餘地