【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具

2017-11-24

一般人不會去買不動產的持分,因為一來在使用上受制於其他共有人,二來要處分也受到法律上的限制。但是,近幾年越來越多有心人士,購買持分後,利用裁判分割中的變價分割,獲取可觀的差價或利益,可稱為另類的投資方式,卻也使得原本的共有人被迫搬家或失去祖產。為什麼會發生這樣的狀況,茲分析如下。

一、過去購買持分的意願低

過去比較不會有人想要去買或去標「共有房屋或土地的應有部分(俗稱『持分』)」,因為如果買來或標來的目的是為了要自己使用,則買到持分後必須與原本的其他共有人共有房屋或土地,使用上甚為不便,也不可能搬進去跟別人一起住,自然就會降低購買這樣物件的意願。其次,縱然是為了投資目的而買了這樣的持分,之後打算依土地法第34條之一之規定處分全部共有物而賺取差價,也會因為其他共有人行使優先購買權而做了白工。因此,過去鮮少有人會願意去買這樣的持分。

二、轉變

(一)投資客的策略

但是,近幾年來開始有人進場標不動產之應有部分的拍賣案件,或是與部分共有人洽談購買其持分。為什麼會有這樣的轉變呢?

因為投資客愈來愈懂得利用共有不動產變價分割的規定,來賣掉他買進的不動產持分,而且在買進與賣出之間還可以賺上一筆可觀的價差,相當划的來。

換言之,「整筆不動產」的利用價值一定高於「部分持分」的利用價值,因此單純購買持分,一定會比購買整筆不動產的單價要來得低。投資客可以低價買進持分後,透過變價分割訴訟而變賣整筆不動產,而整筆不動產的買賣價格一定會比單純買賣持分高,等到整筆不動產變價後,再依持分比例拿回所分得的價金,如此一來一往之間就可以賺取可觀的差價。另外,在法拍的場合,進場拍得不動產持分,取得成本又更可能只要市價的六折多,之後再循前述變價分割訴訟,再依持分比例拿回所分得的價金,就可以賺取差價。

(二)何謂變價分割?

那麼何謂變價分割呢?共有物的分割,如果不能協議決定,可以訴請法院為裁判分割。裁判分割之中,所謂的「原物分配顯有困難時得變賣共有物,以價金分配於各共有人」就是所謂的「變價分割」。

換言之,裁判分割的原則是「原物分割」,但是當一筆土地依照原物分配會造成過於細分的結果,不利於整體土地的利用時,投資客主張變價分配就極有可能獲得法院准許。又或者是一間房屋性質上如果很難原物分割,往往也是會走到變價分配。

因為一棟公寓或者一棟大樓的某一層樓,常無法原物分割,或者某一塊建地於分割後因面寬不夠或者深度不夠而無法申請建築時,硬要原物分配可能也不利於整體土地的利用。此時投資客就可向法院聲請「裁判分割」裡的「變價分割」,法院遇到這類情形,也多會准許變價分配。

(三)案例時有所聞

上述情形,雖然是投資的另類好方法,但另一方面也造成許多無辜的民眾在措手不及之下失去自己的產權。

有則新聞報導就是活生生的例子,新北市三重區李姓三兄弟各擁有一棟3層樓祖厝的3分之1所有權,沒想到,其中一人因為債務問題,導致他的部分遭法拍,被林姓婦人以256萬標下,之後要求變賣分錢,李家兄弟因為無力購回,新北地院法官審酌雙方利益等因素後,判決應該變賣整棟建物與土地,所得金額三人平均分配

因為這棟透天厝有一到三樓,沒有外梯可以通往樓上,林姓婦人因此主張房屋只有一個出入口,加上土地房屋都不大,如果原物分割土地將會變成畸零地無法利用,請求變價分割,所得價金平均分配。

法官審理後認為,透過市場變賣使不動產市場價值極大化比較適當,換句話說,法院認為變賣整棟建物和土地所得金額會比較高,再將價金平均分配給大家比較有利。所以李姓三兄弟便失去了房子,只拿到分配的價金。

三、判決的妥當性

這樣的判決造成了許多投資客專門「標」或「買」這類的持分,透過法院的變價分割來賺取差額,對投資客而言這是一個非常划算的另類投資方法,但對共有人來說顯然不是件好事,因為失去老房子的共有人雖然拿到所分配的價金,但是在房價高漲的都會,可能買不到房子,又或者在土地的情形,會使得祖先留下來的土地變成別人的。雖然這樣的結果,不是很好,但判決卻是於法有據

因為共有人本來就可以自由分割共有物。而對於分割分法,法律的規定又非常僵化,法院只能就原物分割,或者變價分割,頂多是原物分割不公平時可以用金錢補償。因此,造成了制度下的不合理現象。換言之,變價分割本來是一個好的解決方案,但好的解決方案在不當利用下也會變調。

四、民法物權編的修正

共有物的裁判分割方法過於僵化的弊病,顯見於上述的案例。於是民法物權編做了修正,修正後,分割方法有八種:

(一)原物全部分配

(二)原物全部分配並金錢補償

(三)原物部分分配並金錢補償

(四)部分原物及部分變價分配

(五)原物分配並部分維持共有及部分予以分割

以原物分配時,因共有人的利益或其他必要情形,得就「共有物的一部分」仍維持共有;此由《民法》第824條第4項規定:「以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍持共有。」

換言之,如果家族的土地,不慎有一小部分持分被外人持有,而遭提起分割共有物訴訟,當投資客主張變價分配時,族人可以向法院主張族人所持有的部分維持共有,僅就外人的部分分割。如此一來,投資客便沒有辦法因為持有少少的持分而變賣全部的土地,而從中獲利

(六)共有人相同之數不動產合併分割

(七)共有人部份相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得聲請合併分割。

(八)變價分配

原物分配顯有困難時,得變價分配

變賣共有物時,依《民法》第824條第7項規定:「…除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之」,此一規定,乃因共有物變價分割時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對有有物的特殊感情,因而賦予共有人有依相同條件優先承買之權

法院受理分割共有物之訴,對於分割方法固有「自由裁量權」,惟其方法必須適當,而是否適當?則視其是否合乎「公平原則」、「利益原則」及「經濟原則」而定。

五、建議

房屋或土地產權若為多數人共有,應留意共有人債務狀況,避免部分持分被拍賣或出售後,遭新的共有人聲請「變價分割」。

若遇到部分共有人的持分被拍賣時,要密切注意法院通知,但不必自己參與投標買,而是等到有人拍定後再行使優先承購權,避免持分落入外人手中。

如果萬一真的被外人取得持分,切記當外人訴請法院變價分割時,一定要主張對自己有利的分割方法(例如上述第五種分割分法),以免一件件血淋淋被迫搬家或失去祖產的例子一再上演。