【分管契約與約定專用 傻傻分不清楚】別把「分管契約」與「約定專用

2017-11-16

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不動產所有權的型態,除了單獨所有外,「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有,是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有(即數人共同擁有一個所有權)。由於是數人共同擁有一個不動產的所有權,所有權只有一個,卻有數人可以使用收益,彼此間難免會發生要怎麼使用收益的紛爭。

一、共有物之使用收益

關於共有物的使用收益,如果共有人間可以公平且和平的使用,沒有人阻礙其他住戶使用,就會相安無事; 如果有部分共有人想要排除他人的使用,而單獨享有共有物的全部或特定部分之使用收益,那就得要有分管契約(或稱分管協議)或約定專用,否則就會有竊佔罪的問題。例如將個人物品堆放在共有的土地或空間、又如頂樓住戶想要單獨使用頂樓平台而種植花草或搭蓋違建。

換言之,對於共有物,原則上各共有人本得按其應有部分使用收益,也就是說每個共有人都可以去使用共有物,除非有分管契約或約定專用,才可以由特定共有人單獨使用收益。

承上,此等將共有物之全部或一部交給特定共有人使用收益的情形,法律上有兩種型態,分別為「分管契約」與「約定專用」,雖然其本質上都是屬於一種讓特定共有人專門使用收益共有物的情形,但兩者在法律上卻有很大的不同,然而有許多人往往無法分辨其差異,因誤解而使權益受到影響。

二、分管契約(分管協議)與約定專用的不同

(一)分管契約

1.意義

所謂分管契約,乃由共有人間所訂立之契約。換言之,分管契約在法律上屬於一種契約,是由共有人互相簽訂的契約。換言之,各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物,或約定各共有人分別管理共有物的特定部分,或約定其他的管理方式,這就是所謂分管協議。

2.關於分管契約簽訂的方法有:

1.書面分管契約

建商在賣房子的時候,個別與所有購買戶簽訂契約,在契約條款中約定特定住戶對於某共有物之全部或部分得單獨使用收益。雖然這種契約不是共有人間直接訂約,但法院認為這種由建商當締約媒介的方式也是有效。

最高法院96年度台上字第2025號民事判決認為:「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立,但所謂互相表示意思一致,不限於當事人直接為之,其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者,仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。原審就此並未詳查,僅以:當時之承購戶於承購建物時,就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶(即區分所有權人)之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性,僅建商得主張債權,該承購戶各別與建商簽定之同意書,自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約,尚嫌速斷。上訴論旨指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。」

2.默示分管契約

最高法院九十八年度台上字第一0八七號民事判決意旨:「按所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,各共有人間對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人所占有土地之使用、管理,未予干涉,歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形,倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」

(二)約定專用

至於所謂約定專用,則是指公寓大廈管理條例第3條第5款規定:「約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之,約定專用部分,除了經區分所有權人會議決議外,還必須載明於規約上才會有效力。因為能發生效力的約定專用必須在規約中載明才行,所以我們可以這麼說,約定專用其實就是一種規約

以上,各位讀者應該就能夠很清楚的分辨兩者的差異,分管契約是一種契約,約定專用是一種規約。前者是契約行為,後者則為共同行為

三、兩者的區別實益

既然分管契約與約定專用有上面的區別,接下來我們就來看看,區分兩者到底有什麼意義或作用。

(一)作成的方式不同

1.分管契約是共有人間的契約行為

民法第818條及820條第2項分別規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」、「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

依據上開條文的解釋,全體共有人間得以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,此契約於實務上稱之為「分管契約」。換言之,關於共有物之管理,原則上經共有人過半數及其應有部分合計過半數,或應有部分合計超過三分之二,就可以決定共有物要如何管理,但如果要形成分管協議則需要全體共有人同意。

2.約定專用是共有人的決議

由於約定專用是一種規約,而規約依公寓大廈管理條例第31 條規定,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意,才可以做成決議。因此,約定專用必須經過區分所有權人的多數決

此外,同條例第23條第2項第1款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」

換言之,約定專用部分,除了經區分所有權人會議決議外,還必須載明於規約上才有效力。

(二)效力不同

1.分管契約對受讓人的效力

學說及實務上均認為分管契約性質上屬債權行為,對內而言,訂立契約之共有人當然應受契約之拘束,惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,受讓人是否仍受該契約之拘束?

依民法第八百二十條第一項規定,共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。因此,對於共有物的管理,除全體共有人有另外約定外,原則上是由共有人共同管理。全體共有人對共有物使用、收益或管理的約定(口頭或書面均可),即為分管。約定分管後,共有人對共有物雖然仍維持共有關係,但得依分管約定的內容,就自己分管的特定部分,使用、收益及管理,即取得分管部分的管理權。

分管約定,僅係共有人間的契約,故只有債權的效力,對第三人並無拘束力。但最高法院四十八年台上字第一0六五號判例謂「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在。」而認共有人間分管的約定,效力及於應有部分(即持分)的受讓人(債權之物權化)。此項見解,就為防止共有人於訂立分管約定後,任意將應有部分轉讓與他人,以破壞原有分管的狀態與效力,固有其作用。但於應有部分受讓人不知情,且無可得知的情況下,亦有失公平。

故司法院大法官會議在民國八十三年六月三日作成釋字第三四九號解釋謂:「最高法院四十八年度台上字第一0六五號判例,認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例範圍內,嗣後應不再援用。」故共有人間分管的約定,不能對抗善意第三人

參考最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨,受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束,亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束,此時,除非受讓人同意,否則原先訂立之分管契約將歸於消滅

有鑑於此,為維護共有物管理關係之安定性,民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定,「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」,使分管契約經登記後,藉由公示方式產生物權的效力,拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。

土地登記規則配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度,亦於民國98年7月6日內政部內授中辦地字第 0980724788 號令增訂相關規定,包括第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者,登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後,應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿,提供閱覽或申請複印,並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等,因此,不動產共有人間如訂立有分管契約,為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題,可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。

2.約定專用對受讓人的效力

公寓大廈管理條例第24 條規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」可知,只要該約定專用部分有記載於規約上,對於區分所有權之繼受人(即共用部分之應有部分的受讓人)也具有效力。

(三)終止方式不同

1.分管契約之終止

最高法院97年06月26日97年度台上字第1350號民事判決:「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,依民法第八百二十條第一項規定,應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者,因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之。」

再依民法第八百二十三條第一項規定:「各共有人,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割,或契約訂有不分割之期限者,不在此限。」故雖有分管契約,如分管契約並未約定期限多久,各共有人自得隨時請求分割共有物。然分管契約如同意各分管人可在自己分管的土地上興建房屋,且已有共有人興建房屋,則於分管後不久,其他共有人即要求分割,似有違誠信原則。而分割確定時(無論係協議分割或訴請法院裁判分割),先前共有人間的分管契約即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物,即成無權占有,其他共有人自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定求返還(最高法院八十五年台上字第一0四六號判決)。

但是,最高法院八十九年台上字第四八二號判決意旨謂:「如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋,於共有物分割確定,雖共有關係已消滅,惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得,則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人,而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時,房屋性質上不能與基地使用權分離存在,於此情形應認基地買受人於買受之初,即有默認房屋受受人有權繼續使用基地,自難謂無權占有。」此問題於修正後民法第四百二十五條之一已有規定。

於分管關係消滅時,將各自分管的共有物交還全體共有人。如因可歸責於該分管人的事由,致其分管的部分被徵收時,例如分管農地,不自任耕任,被政府依實施耕者有其田條例徴收時,該分管之共有人應對其他共有人負損害賠償責任。但如係不可歸責於該分管人的事由,例如政府為開闢道路、公園或其他公共設施而加以徴收,該分管之共有人自不須對其他共有人負損害賠償責任

2.約定專用之終止

約定專用既然是基於區分所有權人會議議決而來,自得以區分所有權人會議議決終止之。