【頂樓加蓋vs竊佔罪】頂樓住戶有分管契約,而在頂樓平台搭蓋違建,

2017-11-14

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常見頂樓住戶與其他住戶發生糾紛,起因是頂樓住戶主張對頂樓平台有專用權,遭其他住戶否認。此外,還有更多的原因是,頂樓住戶與其他住戶間雖已有分管契約,但頂樓住戶擅自在頂樓平台搭蓋違建,被其他住戶提告竊佔罪。有疑問的是,這樣的情形是否足以構成竊佔罪呢?

一、分管契約

頂樓平台屬於共用部分,是全體共有人共有,並非頂樓住戶的專有部分。關於頂樓平台的使用收益,如果共有人間可以公平且和平的使用,沒有人阻礙其他住戶使用,就會相安無事; 如果有部分共有人想要排除他人的使用,而單獨享有頂樓平台的全部或特定部分之使用收益,那就得要有分管契約(或稱分管協議)或約定專用,否則就會有竊佔罪的問題

所謂分管契約,乃由共有人間所訂立之契約。換言之,分管契約在法律上屬於一種契約,是由共有人互相簽訂的契約。換言之,各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物,或約定各共有人分別管理共有物的特定部分,或約定其他的管理方式,這就是所謂分管協議。

二、訴請拆除違建

頂樓住戶與其他住戶間如有分管契約的存在,頂樓住戶確實對頂樓平台有專門的使用權,但是關於頂樓平台的使用方式仍有限制,也就是說不能夠違背其原本的功能設計,否則仍屬於無權使用

最高法院82年度台上字第2284號判決指出:「集合住宅之買賣,經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者,故非不可認係共有物之分管契約,惟屋頂平台之構造設計有其原有功能,不得任意加蓋建築物,影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。」

此外,頂樓住戶對頂樓平台雖有管理使用之權,然其搭蓋違建物,顯已逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式,影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全,已變更頂樓平台之通常用途,對於全體住戶之權利自有所妨害,因此住戶得本於物上請求權,訴請除去之。(最高法院92年台上字第41號判決參照)

三、竊佔罪

如前述,基於「分管契約」,頂樓平台由頂樓住戶專用的約定雖然有效,但頂樓住戶的使用方式仍然受限制,而不得任意於頂樓加蓋。換言之,「 有無頂樓使用權」 與「 得否於頂樓加蓋」屬於不同層次的問題。而頂樓住戶逾越權限加蓋違建的行為是否屬於竊佔罪呢?

刑法第320條第2項規定:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者」為竊佔罪。法院實務上認為,頂樓住戶縱使在頂樓加蓋行爲之前,有通知全體住戶,但有部分住戶不同意(實則只要一個住戶不同意即可),其加蓋行為仍然會構成竊佔罪。(最高法院66年台非字第205號判決參照)

因此,縱使取得頂樓平台的合法使用權,但頂樓平台的使用仍然不得影響大樓結構及住戶的安全,故只要有一個住戶不同意,就不得任意於頂樓加蓋,以免觸犯竊佔罪。