小心!不懂斡旋金定義成了冤大頭

2017-10-20

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家住苗栗的琳琳因為在台北念大學的關係,從大學時期便在台北租屋,因此畢業後便留在台北工作,長期在外租屋的她一直想在台北買間小房,所以下班時常會拿路邊發的房屋廣告單或偶爾看看房仲貼出的房屋資訊,希望能找到一間不要太貴又離公司近的房子。

有次他在廣告單上看到一間位在西門町附近的5坪小套房出售,總價300多萬,心想與其租房不如買房,每月繳的房租還不如拿來付房貸,他便找上面的電話打了過去預約看屋。

房子雖然很小,但裝潢卻很精緻,房仲也告訴琳琳這種小房非常適合剛出社會的小資族且管理佳適合單身女性,況且現在房價高,小房在市場上非常的夯,就算不拿來自住,也很多人會選擇買來當包租婆。

聽到這裡,完全正中琳琳的心,因為她很清楚如果再不買,等房價越來越高也買不起了,而且他的地理位置到公司非常方便,樓下又有7-11,完全符合小資女概念,在房仲的說服下她完全心動了,但又秉持著貨比三家不吃虧的精神,希望能和屋主殺到300萬,雖然房仲表情為難,但在琳琳的撒嬌下還是答應去和屋主商量,並要求他簽斡旋契約付10萬斡旋金,告訴他如果賣家不同意便會全額退還斡旋金。

後來琳琳回苗栗時非常開心的向爸媽提起了此事,爸媽卻覺得5坪太小不好,雖然琳琳很堅持並表明很喜歡這間房,但爸媽卻說願意支助200萬,希望他找大間點的房子,這樣兩老去台北看他時也才有地方待。

講到這她也不好意思再堅持下去,於是告訴房仲他不要這間房了想再找找,但房仲卻表明屋主已經同意賣,故無法退回斡旋金…

先前我們有討論過買賣房子以無法歸類納入「其他」糾紛的因素最多,而這「其他」的因素多是買賣雙方反悔買賣的個案。相信很多人都曾在斡旋金轉成定金上吃過虧。不只是買方,連賣方也有,曾發生過賣方同意賣後才發現賣太便宜不賣造成違約。

斡旋金並不像一般交易先付”訂金”的概念,不要可以反悔。在法律上,一旦簽下斡旋契約而對方同意賣時,斡旋金便轉成定金,此時買賣預約便成立,雙方都有義務去簽訂本約(正式買賣契約書)。也就是說,斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,即「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置;即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」,違約時亦有罰則規定,主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。故支付斡旋金前應再三思量,千萬別倉促,這點許多買家常常忽略因而引起許多糾紛。

斡旋金制度是長期仲介交易市場常見的制度,立意良善,但實務上容易被不良仲介濫用而發生仲介糾紛,當消費者不打算購屋時,仲介謊稱之前所支付之斡旋金,已轉為定金,如消費者反悔不買,則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,而不需支付任費用,如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,暨其他特殊事項,仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則違反公平交易法第二十四條之規定,消費者可向公平交易委員會檢舉

因此,購屋時,提醒您:
(一)買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
(二)買屋議價時,應慎重考慮簽訂要約書或斡旋金,兩者功能不同,但皆有違約罰則。
(三)買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情,或確定自己有權決定購買。
(四)貨比三家,選擇優良的仲介業。