【已公證租約之強制執行】已公證之租賃契約,對次承租人有無強制執

2017-08-14

很多房東或房客會要求租約必須要送法院公證,但其實很多人並不清楚已公證或未公證的租約,究竟有何差別。

一、租約是否經公證之差異

其實,租約縱使未經法院公證,仍然可以合法發生效力,並非一定要公證,才能合法生效。公證租約最主要的目的,是在保障當事人,於他方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行(公證法第11條、強制執行法第4條),而不需曠日廢時的打官司。換言之,房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。

此外,民法規定逾五年之定期租賃契約,如果未經公證者,就不適用買賣不破租賃原則,也就是說,期間超過五年的租賃契約,必須經過公證才能夠獲得買賣不破租賃原則的保護。

二、逕受強制執行之法律效果

既然公證租約之最主要目的之一,在於取得逕受強制執行的效力,但是要注意的是,能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項,僅限於:

(一)租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。

(二)給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。

例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。

不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裏,並表明「願接受強制執行」的意旨,否則仍然不具有直接能強制執行的效力。

三、對次承租人的效力

雖然經公證的租約有上述的優點,但實際上還是會發生問題,例如:甲將房屋出租給乙,並共同向法院公證處辦理「租約公證」,租賃契約書中載明『承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金,及於期限屆滿交還如契約所載之房屋,出租人返還保證金,如不履行時,均得逕受強制執行』。

租期經過一段時間之後,甲開始沒有收到房租,期間也一直聯絡不上乙,於是抽空到租屋處查看,卻有一人丙住在屋內,始得知乙將房屋分租給丙。(因甲乙之間並無反對分租的約定)此時,甲得否依照公證租約向法院聲請強制執行,要求丙遷離房屋嗎?

依據公證法第13條第2項規定,公證書除當事人外,對於公證書作成後,就該法律行為,為當事人之繼受人(買受、繼承),及為當事人或其繼受人占有請求標的物者(受僱人、住在屋內的家屬),亦有效力。

然而,丙並非公證法第13條第2項規定範圍之人,因為丙承租房屋,是為自己之利益,並非乙的繼受人,亦非為乙占有房屋之人,丙是為自己的利益而占有房屋

因此,甲依法不能以公證書中「逕受強制執行」的效力,對丙請求(司法院第一廳研究意見參照),僅能另外提起『遷讓房屋訴訟』才能解決。

四、附論:違法轉租的責任

從上面的說明可知,租約縱經公證,如房客轉租,房東因房客欠繳租金而終止租約,也不能持公證書對次承租人強制執行遷離。此不僅在房客合法轉租的情形是這樣,縱使是房客違法轉租,房東也不能對次承租人依當初經公證的租約逕行強制執行,而必須另外提起訴訟

但是,另外要提到的是,如果房客違法轉租,因為屬於違約,如果合約中有約定違約罰則,例如違約金,那麼房東對於該違約金的請求,仍得逕行聲請強制執行

最後,我們必須特別說明一下房客違法轉租的責任

雖然有人靠當二房東大賺錢,但也有人因為當二房東吃上官司。若二房東無權轉租,大房東得解除租約,且得對二房東請求違約賠償。此時,二房客(次承租人)成為無權占有,無法在該處繼續承租居住,雖然大房東不得對其直接強制執行,但可以另外提起訴訟請求遷離。因此,大房東是有權要求二房客遷出的,而房客僅能再依損失向二房東請求損害賠償

此外,二房東違法轉租,因為隱瞞二房東身份轉租租賃物致次承租人受有損害,還會構成詐欺罪,須受刑事制裁

刑法第339條:(普通詐欺罪)

意圖為自已或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑,拘役或科或併科一千元以下罰金
以前項方法取得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。