【鄰地使用權】如您想進行房屋外牆修繕工程,必須利用鄰地,但該空地

2017-03-16

【鄰地使用權】如您想進行房屋外牆修繕工程,必須利用鄰地,但該空地所有權人不同意您使用,該怎麼辦呢?

如果您的房屋老舊,外牆牆面已經產生龜裂、剝落,擔心水泥掉落發生危險,打算進行房屋外牆修繕工程,但必須利用鄰地得空地搭建鷹架,可是該空地所有權人不同意您使用該空地,您該怎麼辦呢?

一、鄰地空地所有人的自由與限制

鄰地空地的所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉(參民法第765條)。這是所有權人享有的權能,因此,鄰地所有人本來就可以自由決定是否讓他人使用其土地。

但是,為了社會經濟的發展,充分發揮不動產的價值與功能,並維護不動產相鄰關係的和諧,在特定條件下,必須衡平相鄰所有人之利益。

因此,民法第792條規定:「土地所有權人因鄰地所有人在其地界或近旁,營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要,應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者,得請求償金。」

前揭規定性質上屬於因法律規定所生不動產所有權內容之限制或擴張(參最高法院63年台上2117判例),如果您打算進行房屋外牆修繕工程,但必須利用鄰地得空地搭建鷹架,可是該空地所有權人不同意您使用該空地,您可以依上開規定,訴請法院判決鄰地所有人須同意您使用該空地,勝訴確定後,甚至可以強制執行。

二、鄰地使用權之要件

前開民法第792條,為鄰地所有人有請求使用土地所有人土地之權,簡稱為「鄰地使用權」。要適用本條文規定,須具備下述要件:

(一)須有相鄰關係

首先,行使鄰地使用權者,必須是在鄰地土地所有人土地的地界或近旁,營造或修繕建築物。

(二)須有修繕之需要

其次,能不能行使「鄰地使用權」,還必須具備「修繕必要性」。修繕之必要性,首先要視有無修繕外牆之需求?例如:外牆是否有因物理因素、長期性自然老朽化及風雨侵蝕,進而產生混凝土及水泥砂漿中性化而隆起剝裂實體損壞,如粉刷層風化、保護層水泥破裂隆起、保護層水泥剝落、鋼筋鏽蝕及因風化加速保護層水泥持續剝落、龜裂裂縫等損害,若有,法院會認為有此修繕需求。

此外,法院也會斟酌您有無向當地建管單位提出關於「外牆變更」之申請,若您未申請或申請未通過,部分法院會認為您並無修繕之需要或修繕不合法,而不准使用鄰地搭設鷹架。

(三)須有使用的必要

縱使符合相鄰關係,也有修繕之需要,但能否行使鄰地使用權,尚須考量比例原則,畢竟這項權利會使得鄰地所有人的所有權受到限制。

申言之,要符合必要性,也就是說必須是除了使用鄰地之外,別無其他方法以完成其營造或修繕建築物的工作,亦即完成施工是否一定要使用到鄰地。法院會就營造或修繕的規模、其社會價值、緊急性、鄰地的利用狀況、所受損害的性質、程度、有無其他方法及當事人間其他各種相關情事斟酌比較定之。因此,如果只是為減少工作的時間或費用者,就很難說有使用的必要。

除此之外,搭設之鷹架應自何處往外推多少距離始合乎對鄰地土地侵害最小範圍?也是比例原則要考慮之點。法院通常會考量搭設鷹架之現實情況以及施工人員之安全防護必要等情,多是認為以向外平移1公尺寬度作為使用範圍,為必要之範圍。

最後,法院也會就您所提出之施工期間,考量牆面修繕面積、施工方式、工項及天候等情形,決定需要多少工作天數始為合理。

(四)土地所有人因而受有損害時,應支付償金

前述土地所有人因而受有損害時,得向鄰地所有人請求償金。所以,要求償金的支付,必須以有損害發生為其前題要件。亦即,鄰地所有人若無損害,就不能要求償金。準此,「償金」並不是使用鄰地的對價,其與「損害賠償」性質相當,但並不是侵權行為的損害賠償,而是具有「補償」的性質。