【離開土地的房屋】我有房子卻沒有土地所有權怎麼辦?會不會被主張拆

2016-11-15

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房屋必須附著在土地上,不能脫離土地而存在,所以有些國家的立法例(如德國),房屋並沒有獨立所有權,房屋是屬於土地的一部分,兩者處分時必須共同命運,不會發生土地與房屋是不同人所有的情形。不過,我國民法是將土地與定著物(房屋)視為個別之不動產,各有其所有權,所以會發生房屋與土地是不同所有人的情形。

如果房屋與土地不同所有人,是因為無權佔用土地而興建房屋,當然得面臨拆屋還地的命運。然而,很多時候是一開始房屋有使用土地的權利,嗣後因為房屋或土地單獨或各別轉讓,此時就會產生房屋究竟有沒有權利繼續使用土地的爭論。畢竟房屋不能脫離土地而騰空存在,房屋所有人對座落土地必須要有占有的權利,否則將面臨被地主主張拆屋還地的命運。所以在我國房地分離所有權的制度之下,勢必要有所規範才行。

房屋是有價值的不動產,拆除可能造成社會資源的浪費。在房地分離各異其主時,如果當事人間並沒有安排好房屋對土地的使用關係,法律就必須介入安排,在房地所有人之間建立起法律關係,以彌補當事人意思之不足。

一、原本房屋與土地是同一人所有,而因故分離為不同人所有時

(一)自願交易:推定租賃

如果房屋與土地原本是同一人所有,而因為單獨或分別買賣土地或房屋而分離為不同人所有時,照理來說此時應該會對於房屋土地分離後,房屋未來如何使用土地先作安排,此時法律就沒有介入的必要。但是,萬一當事人間沒有安排時該如何處理?過去實務上,最高法院48年臺上字第1457號判例即表示:「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」

後來民法修正就將上面的實務見解予以法典化,在民法第425條之1第1項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四四九條第一項規定之限制。」這裡要注意的是,所謂推定,即得以反證推翻,所以如果當事人間事實上是另有別的安排,那就可以舉證推翻這個租賃的推定。另外要留意的是,這個推定的租賃,是在房屋得使用期限內,如果房屋已經滅失,這個租賃關係當然就消滅。

(二)非自願交易:法定地上權

假設房屋與土地是同一人所有,所有權人僅拿房屋或土地去設定抵押貸款,嗣後遭法院拍賣,就會形成房屋及土地所有權人不一致的情形,或者另一種情形是,雖然房地同時抵押,卻未併付拍賣而各別拍定時,也會形成房屋及土地所有權人不一致的情形。此時,民法第876條規定:「設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之( 第一項)。設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定( 第二項)。 」 也就是說,如果發生這種情形時,視為房屋對土地有地上權。

這是因為建築物性質上本來就不能與土地使用權分離而存在,當建築物與土地不同屬一人所有時,通常當事人可以經由契約約定,使建築物取得對土地之利用權,但如果土地或建築物設定抵押權之後,經強制執行拍賣時,拍定人不可能經由契約等法律行為,使建築物取得土地利用之權,如此一來勢將造成建築物無從利用土地致拆除之結果,所以才有以上的規定。

二、 原本房屋與土地本來就不同人所有,而土地或房屋各自處分時

如果房屋與土地本來就不同人所有,則當事人間必然一開始就有一定法律關係之安排(沒有的話可能會是無權佔有),可能為物權(如地上權)、也可能為債權(如租賃權或使用借貸),讓房屋對土地有使用的權源,而嗣後如果房屋或土地經過轉讓,那麼原有的地上權或租賃權或使用借貸權是否繼續存在?就值得討論,因為如果一旦轉讓,使用權源就不存在的話,土地所有人便得主張拆屋還地。

當然,如果房屋與土地本來就不同人所有,當事人間也沒有安排房屋對土地的使用權源的話,大多就是無權占有,土地所有人就可以主張拆屋還地。

(一)地上權

如果原本房屋對土地就有設定地上權,而事後房地分開轉讓,屬物權性質之地上權,基於物權的追及力與排他力,房屋所有人可對新的土地受讓人主張地上權,另外房屋的受讓人亦得對土地所有人主張地上權。此時,因為房屋仍對土地有使用權源,即無拆屋還地的問題。

(二)租賃

如果原本房屋與土地是不同人所有,雙方間的法律關係為租賃(租地建屋)的時候,若是後來房地分開轉讓,因為租賃僅為債權性質,僅具有相對性,因此沒有像地上權般有追及效力,如此一來房屋或土地之新受讓人,並非原契約的相對人,自不必受原本的租賃契約所拘束。

此時,房屋可能會因為欠缺使用土地的權利而面臨拆屋還地的窘境,因此,民法對此設有特別規定,民法第426條之1規定:「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人仍繼續存在。」

(三)使用借貸

相較於租賃契約,在使用借貸並無類似民法第426條之1的規定,所以基於債權相對性原則,不管是房屋轉讓或土地轉讓之結果,房屋所有人均無法對土地所有人主張原本的使用借貸關係,致形成無權占有,這個時候就難以避免被主張拆屋還地的命運。

三、結論

從以上所述可知,最有爭議的類型就是,房屋與土地如果一開始就是不同人所有,而房屋使用土地的權源為使用借貸的話,日後一旦房屋或土地轉讓,依照目前民法的解釋,很可能就會被主張拆屋還地,對房屋所有權保障非常薄弱,有相同情況的讀者應該要多留意。或許這是立法者有意的規劃,畢竟使用借貸與租賃還是不一樣。不過,也有學者認為可以類推適用民法第425條之1,使房屋所有人受到保障,避免被拆屋還地。本文認為,無權占有確實不應受法律保護,但上述這種情形畢竟與無權占有截然不同,它原本是有使用權源的,僅因為轉讓而不受法律保護,面臨被拆的窘境,實非公允,畢竟房屋是有價值的不動產且得以使用相當長的年限,如果使用土地之初的目的是要蓋房子,就不應該因為轉讓而使房屋被迫拆除,解決之道應修法增訂之