房地合一政院拍板 預售屋明年恐交屋困難

2015-05-22

房地合一政院拍板 預售屋明年恐交屋困難

記者曹逸雯/台北報導

房地合一稅改方案行政院21日拍板定案,按行政院的規劃,將在明(2016)年元旦上路,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,這表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售時就要適用新制,如果短期交易要面臨45%的利得稅,恐將使預售屋明年交屋困難,可能會形成交屋前的轉售、解約潮。

黃舒衛表示,行政院規劃的日出條款設在明年元旦,因此,從現在開始到年底前,就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機,而行政院通過的房地合一稅改方案內容也有七點需要提醒:

一、台灣房市將正式步入「重稅時代」 稅率全面上調,1年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

二、降低課稅門檻、擴大加稅的規模 原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬作為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!

三、自用優惠要持有滿6年才能使用 目前草案的自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制最嚴格的要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

四、預售案明年交屋困難 若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

五、扣除額項目少 目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

六、贈與後轉售,尚無具體規劃 繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此類最攸關一般民眾權益的規定,相關討論闕如。

七、立法之不確定仍高 是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯,趨嚴、再加碼的機會高。