房屋稅上百萬 重稅時代來臨

2015-01-14

記者蔡惠芳/台北報導
不動產重稅時代正式來臨!台北市「獨有」的豪宅稅加重稅率、加上房屋標準單價大舉調升1.6倍,為去(2014)年7月1日之後交屋的新屋投下超級震撼彈!1戶每年上繳房屋稅動輒百萬起跳,契稅甚至出現高達420萬元天價案例,徹底顛覆台灣人過往對房屋稅賦的概念;而暴漲的契稅、房屋稅,也讓豪宅買家怨聲載道,並衍生交屋糾紛潮。
會計師精算後更示警指出,台北市部分豪宅將來每年的持有成本,恐怕高達1,000萬元;購屋者除非口袋夠深,否則未來不但可能會養不起房,甚至淪為「負資產」族群。 中華民國地政士公會全聯會名譽理事長、消基會委員王進祥表示,台北市已正式進入重稅時代,以往不動產有效稅率大約只有千分之1~3的輕稅時代將不復見。
資誠會計師事務所稅務策略長吳德豐表示,台北市自2014年7月1日正式實施房屋稅修正條文,領取使用執照並完工交屋的房屋標準單價全面調高1.6倍甚至更高;加上符合豪宅標準者的「懲罰性稅率」,讓即使只差1天交屋、自此房屋稅就激增數倍。 他舉例指出,早期台北著名豪宅、仁愛路宏盛帝寶1戶房屋稅約8~10萬元,2011年調高路段率後,大幅跳升至20~30萬元;但去年7月1日以後交屋的台北新屋,同路段豪宅至少要繳50~100萬元的房屋稅,可見稅賦之重。 某豪宅契稅420萬、年繳房稅250萬以華固建設「松疆」為例,日前陸續交屋,不少客戶看到契稅單都嚇一大跳,因為每戶動輒數百萬,估計明年每年的房屋稅也突破百萬大關;另外興富發建設的「松江一號院」,有客戶的契稅竟然高達420萬元,推估一年房屋稅恐上看250萬元;而興富發的另一豪宅案「台北一號院」最近正辦理交屋,單戶契稅約170萬,而據推每年房屋稅也高達百萬元。
 這一波2014年7月1日之後首次登記的「新豪宅」淪為「重災區」,災情極為慘重;不動產開發公會預期,由於房屋標準單價提高,接下來要交屋的新案,房屋稅也一定加重,不論要增加3,000或5,000元,對許多中產階級來說都是不小的負擔,公會擔心未來第二波受災戶,打擊面會擴大,政府應正視其效應。 建商私下透露,確實很多豪宅客感受到北市「天龍國」式的房屋稅賦,讓他們相當「有感」,交屋時繳契稅已經歷一場震撼教育;接下來5月份又要繳交房屋稅,不是紛紛向會計師求救,就是要求向建商退戶還款,或拜託代銷和房仲轉手,甚至只能挫咧等。 會計師透露,台北市高稅、重稅時代來臨,除了房屋稅加重外,還有房貸已無寬限期、未來可能升息,契稅、地價稅也加重,就像五箭穿心,沒死也會內傷,有多少人養得起房? 房價評定現值比造價還高以這張契稅達420萬元的豪宅來說,總價約2.16億元,依契稅稅率反推其房屋評定現值要7千多萬元,換算每1坪房屋單價竟高達38萬元,比一般豪宅的造價每坪約25萬元還貴上5成,相當不合理;而依其路段率加豪宅稅稅率推算,接下來接到的房屋稅稅單,應在250萬元以上。
會計師分析,未來「養房族」恐怕會淪「負資產新貧族」,因為除了房屋稅暴增之外,這位豪宅主人每年負擔地價稅估計大概50~80萬,加上管理費每年約32萬元,本金加利息償還金額約700萬元,還有傭人費用48萬元,林林總總1年至少要準備1,000萬元支出;除非每年房價增值千萬元以上,否則勢必倒貼,淪為「負資產」族群。 而對擁有4戶以上適用囤房稅的多屋族來說,想在「天龍國」養房,恐怕很難養得活。
高稅震撼教育豪宅交屋糾紛多這兩年政府藉居住正義之名,大幅調高房屋評定現值、路段率、豪宅認定等,如今高房屋稅「惡夢成真」!最近台北市交屋的總價8千萬以上豪宅,買家已受到震撼教育,也衍生許多交屋糾紛,並真正感受到持有房屋的高昂代價。 從去年7月以來,新完工交屋的大戶豪宅案,包括「華固松疆」、「松江一號院」、「台北一號院」到「國泰天母」,建商不諱言,上述種種原因,交屋過程非常辛苦,入帳時程也比預期延宕。 華固建設總經理洪嘉昇透露,確實很多客戶看到契稅稅單時都嚇一大跳;但買豪宅的人,真的有原罪嗎?
地政士和稅務專家坦言,不少豪宅客戶拖拖拉拉、不想交屋,甚至要求建商延後交屋,造成有些糾紛;已有客戶委託代銷和仲介轉賣,尋求解套之道。每年房屋稅動輒百萬起跳的重稅時代儼然來臨。 信義房屋不動產企研室蘇啟榮分析,未來陸續完工的超豪宅包括冠德「興雅BCF」、元利「信義聯勤」、大陸「B7」案、威京集團「陶朱隱園」、富創建設「D3」等,都將躋身百萬房屋稅俱樂部!擁有豪宅將不再只是身份地位的表徵,更可能是荷包大縮水的痛苦開始。

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